借地方式による住宅供給の法的問題

有关通过租赁土地提供住房的法律问题

• 批准号: 07620028
• 负责人: 鳥谷部 茂
• 金额: $ 0.51万
• 依托单位: Hiroshima University
• 依托单位国家: 日本
• 项目类别: Grant-in-Aid for General Scientific Research (C)
• 财政年份: 1995
• 资助国家: 日本
• 起止时间: 1995 至 无数据
• 项目状态: 已结题
• 来源: https://kaken.nii.ac.jp/en/grant/KAKENHI-PROJECT-07620028/
• 关键词: 借地借家法; 賃貸借契約; 地上権; 定期借地権; 建物譲渡特約付借地権; 事業用借地権; 区分所有建物; 敷地買取

この研究課題を実施するために、不動産法、登記法、土地法、借地借家法などに関するわが国の文献および諸外国における文献を蒐集した。また、文献の蒐募と平行して、各地区における「借地方式による住宅供給」の実態および問題点を把握するために、聞き取り調査を行った。聞き取り調査や資料分析の結果、定期借地権に関する事業者側のメリットとして、(1)高地価の土地が低コストで利用可能、(2)これまで地主が売却・賃貸しなかった土地が利用可能、(3)低価格の供給による購買意欲喚起がある。また、土地所有権・借地権者側のメリットとしては、(1)一定期間後に必ず戻ってくる。(2)更地として返還される、などがある。これに対して、定期借地権制度の問題点も明らかになった。事業者側の不安要因としては、(1)期限到来時の返還、(2)地主・借地権者の交代・相続、(3)賃料スライド、(4)税制などがあり、土地所有権・借地権者側の不安要因としては、(1)期限到来時の土地の返還、(2)期限到来時の建物の取り壊し、(3)資産としての価値、(4)地代の値上げ、(5)転売・転貸・中途解約などがある。本研究では、定期借地権制度創設による上記メリットと不安要因を比較検討した結果、事業者や地主側のメリットが大きく、定期借地権者は従来の借地権制度より不利益な地位にあることを基本的認識として、予防法学的見地から一定の対策が必要であるとの結論に達した。このような意味から、上記不安要因は、法的に極めて重要な問題を含んでいる。これに対して、建設省は平成七年四月「定期借地権設定契約書(案)」を公表した。本研究では、この建設省の「定期借地権設定契約書(案)」を中心に、上記の問題に関する対応が十分であるかどうかを検討し、十分でない点については、現行制度の改正も含めて一定の提案を行おうとするものである。

为了实施此研究主题，我们收集了日本有关房地产法，注册法，土地法，土地租赁法和其他国家的文献的文献。此外，与收集文献同时，我们进行了访谈，以了解每个地区使用租赁方法的实际情况和住房供应问题。通过访谈和材料分析的结果，企业对固定期租赁权利的好处包括：（1）以低成本的土地，（2）土地所有者以前未出售或租赁的土地可以使用，（3）低成本供应鼓励购买。同样，土地所有权和租赁持有人的利益是：（1）他们将在一定时间段内始终返回。 （2）它可以作为空地返回。相反，还揭示了固定期租赁系统的问题。关注企业的因素包括（1）到期日的土地返回，（2）土地所有者和租赁持有人的变更和继承，（3）租金幻灯片和（4）税收系统。土地所有权和租赁持有人关注的因素包括（1）到期日的土地返回，（2）在到期日期时拆除建筑物，（（3）作为资产的价值，（4）土地上的价格上涨，（5）转售，转租和中期培训和中期培训。在这项研究中，我们将建立固定期租赁系统的上述好处与令人关注的因素进行了比较，并得出结论，从预防管辖权的角度来看，某些措施是必要的，基本的认识是，对企业和土地所有者的福利很大，而固定期限租赁者比传统的租赁持有人处于劣势位置。从这个意义上讲，上述焦虑因素包括法律上重要的问题。作为回应，建筑部于1995年4月发表了“租赁权利机构协议草案”。在这项研究中，重点介绍了建筑部的“术语租赁权利权利建立协议草案（草案）”，我们将考虑上述问题足够，如果有足够的积分，我们将提出某些建议，包括某些提案，包括对当前的系统进行审议。

项目成果

鳥谷部 茂: "借地方式による住宅供給の法的問題" 広島法学. 第20巻. (1996)

鸟谷茂：《基于土地租赁法的住房供应的法律问题》《广岛法》第 20 卷（1996 年）