既成市街地整備のための共同建て替え事業の合意形成の分析

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本研究では、昨年度の研究成果より、地価下落期においては新たに「事業リスク」の概念が重要視されるため、今年度では、共同建て替え事業として法定再開発プロジェクトを対象として、ゲーミングシミュレーションモデルの基本部分である事業採算リスクに関するシミュレーションモデルの開発を行なった。まず、段階的な合意内容と決定事項を踏まえて、(A)初動期・(B)準備組合前期・(C)準備組合後期・(D)組合前期・(E)組合後期よりなる5段階のプロジェクト・プロセスを提示した。ここで合意条件や期間制約を省いて、マネジメント変数として(B)における地区設定、(C)における総床面積、(D)における用途別床面積、(E)における処分床単価に着目する。今回開発したリスクシミュレーションモデルは、各段階局面における採算計画案に着目し、その各々におれる特徴変数の分布形状・期待値・その標準偏差の想定のもとでモンテカルロ法より採算リスクを求め、これらを段階ごとに並べるSS(Snapshot ＆ Scenario)シミュレーションである。また、リスク概念の源泉となる不確実性を、DU(Disturbance Uncertainty)とCU(Contingency Uncertainty)に分類している。名古屋市大須地区再開発事業を参考にした仮想プロジェクトを対象にシミュレーションモデルを開発し、試行した。10個の特徴変数のうち、地価・相場床単価・工事単価をDUで、その他変数をCUで表したが、CUについてはシナリオに基づいた想定主観確率、分布形状を用いている。結果として、処分床単価、用途別床面積をマネジメント変数としたシミュレーションモデルの性能確認を行なった。