既存住宅の維持管理の状態を考慮した資産価値評価手法の開発

开发考虑现有住房维护状况的资产价值评估方法

• 批准号: 22K01480
• 负责人: 小松 広明
• 金额: $ 1.83万
• 依托单位: Meikai University
• 依托单位国家: 日本
• 项目类别: Grant-in-Aid for Scientific Research (C)
• 财政年份: 2022
• 资助国家: 日本
• 起止时间: 2022-04-01 至 2026-03-31
• 项目状态: 未结题
• 来源: https://kaken.nii.ac.jp/grant/KAKENHI-PROJECT-22K01480/
• 关键词: マンション; 維持管理; 表明選好データ; 知覚品質; 順序プロビットモデル; 共分散構造分析; 内的参照価格; IPW推定; 経年減価; 傾向スコア

2022年度では、アンケート調査により収集したマンション居住者の表明選好データをもとに、維持管理サービス評価に与える要因を順序プロビットモデルにより把握し、その上で、共分散構造分析を用いて、マンションの維持管理サービス評価における居住者の意識構造を明らかにした。具体的には、マンションの維持管理サービスに対する居住者の評価を、購入時の築後年数別に比較した結果、「新築」を購入した居住者は、「管理業者の良好さ」「共用部の清掃の適切さ」を強く意識していることが示された。また、「築後25年未満」の購入者は、「資産価値の維持」「共用部の清掃の適切さ」を、「築後25年以上」の購入者においては、「大規模修繕工事の適切実施」「修繕積立金の適切さ」「管理人受付の的確さ」をそれぞれ考慮した上で、維持管理サービスを評価していることが示された。さらに、当該マンション購入者の表明選好データを用いて、維持管理の状態に対する良否認識が、内的参照価格に与える影響度をIPW推定により算定した。具体的には、内的参照価格として、買い手の留保価格と願望価格に着目し、IPW推定量による当該価格差率を算定した。その結果、購入者の維持管理に対する良否認識に伴う留保価格の価格差率は生じておらず、願望価格に対しては、統計的に有意な格差を確認することができた。したがって、維持管理の状態を良好に保つことによって、買い手の願望価格を高め、価格交渉の下限値を押し上げる効果が示唆された。また、価格判断の過程において、維持管理の状態が良好であると認識する購入者は、物件の探索を入念に行う傾向にあり、購入価格の適正さの認識を高める傾向にあることが示された。

在2022年，基于通过调查收集的公寓居民所陈述的偏好的数据，我们掌握了使用有序的概率模型来评估维护服务的因素，然后使用协方差结构分析来阐明居民在评估公寓维护服务方面的认识。具体而言，当根据购买时建造以来的几年比较居民对公寓维护服务的评级时，表明购买了“新建筑”的居民非常意识到“良好的管理公司”和“适当清洁公共区域”。还表明，在考虑“维持资产的价值”和“适当清洁公共区域”之后，已建造了不到25年的买家，对维护服务进行了评估，而建造了25年以上的买家在考虑了“适当地实施”大型维修工作的“适当实施”，“适当的维修储备储备”由“适当的维修储备”来评估维护服务。此外，使用公寓购买者的表示和偏好数据，使用IPW估计计算了对维护和管理状态的看法对内部参考价格产生影响的程度。具体而言，价格差异是根据IPW估计器计算的，重点是买方的保留价格和所需的价格作为内部参考价格。结果，由于买方对好是坏维护的看法，保留价格没有价格差异，并且在所需价格上可以证实统计学上的显着差异。因此，已经建议将维护和管理保持在良好状态，即买方所需的价格上涨，价格谈判的下限将增加。还表明，在价格判断过程中，认识到自己处于良好维护状态和管理层的买家倾向于仔细搜索物业，并且倾向于提高对购买价格适当性的认识。

项目成果

マンション購入者の維持管理に対する良否認識を考慮した 内的参照価格形成プロセスに関する研究

考虑公寓购买者对维护和管理质量感知的内部参考价格形成过程研究

• 发表时间: 2022
• 作者: Atsushi Yamagishi;Yasuhiro Sato;Takatoshi Tabuchi;小松広明;小松広明
• 通讯作者: 小松広明

マンションの維持管理サービス評価に係る入居者の意識構造

居民对公寓维修服务评价的认知结构

• 发表时间: 2022
• 作者: Atsushi Yamagishi;Yasuhiro Sato;Takatoshi Tabuchi;小松広明
• 通讯作者: 小松広明