既存住宅の維持管理の状態を考慮した資産価値評価手法の開発

2022年度では、アンケート調査により収集したマンション居住者の表明選好データをもとに、維持管理サービス評価に与える要因を順序プロビットモデルにより把握し、その上で、共分散構造分析を用いて、マンションの維持管理サービス評価における居住者の意識構造を明らかにした。具体的には、マンションの維持管理サービスに対する居住者の評価を、購入時の築後年数別に比較した結果、「新築」を購入した居住者は、「管理業者の良好さ」「共用部の清掃の適切さ」を強く意識していることが示された。また、「築後25年未満」の購入者は、「資産価値の維持」「共用部の清掃の適切さ」を、「築後25年以上」の購入者においては、「大規模修繕工事の適切実施」「修繕積立金の適切さ」「管理人受付の的確さ」をそれぞれ考慮した上で、維持管理サービスを評価していることが示された。さらに、当該マンション購入者の表明選好データを用いて、維持管理の状態に対する良否認識が、内的参照価格に与える影響度をIPW推定により算定した。具体的には、内的参照価格として、買い手の留保価格と願望価格に着目し、IPW推定量による当該価格差率を算定した。その結果、購入者の維持管理に対する良否認識に伴う留保価格の価格差率は生じておらず、願望価格に対しては、統計的に有意な格差を確認することができた。したがって、維持管理の状態を良好に保つことによって、買い手の願望価格を高め、価格交渉の下限値を押し上げる効果が示唆された。また、価格判断の過程において、維持管理の状態が良好であると認識する購入者は、物件の探索を入念に行う傾向にあり、購入価格の適正さの認識を高める傾向にあることが示された。

2022年度では、アンケート調査により収集したマンション居住者の表明選好データをもとに、維持管理サービス評価に与える要因を順序プロビットモデルにより把握し、その上で、共分散構造分析を用いて、マンションの維持管理サービス評価における居住者の意識構造を明らかにした。具体的には、マンションの維持管理サービスに対する居住者の評価を、購入時の築後年数別に比較した結果、「新築」を購入した居住者は、「管理業者の良好さ」「共用部の清掃の適切さ」を強く意識していることが示された。また、「築後25年未満」の購入者は、「資産価値の維持」「共用部の清掃の適切さ」を、「築後25年以上」の購入者においては、「大規模修繕工事の適切実施」「修繕積立金の適切さ」「管理人受付の的確さ」をそれぞれ考慮した上で、維持管理サービスを評価していることが示された。さらに、当該マンション購入者の表明選好データを用いて、維持管理の状態に対する良否認識が、内的参照価格に与える影響度をIPW推定により算定した。具体的には、内的参照価格として、買い手の留保価格と願望価格に着目し、IPW推定量による当該価格差率を算定した。その結果、購入者の維持管理に対する良否認識に伴う留保価格の価格差率は生じておらず、願望価格に対しては、統計的に有意な格差を確認することができた。したがって、維持管理の状態を良好に保つことによって、買い手の願望価格を高め、価格交渉の下限値を押し上げる効果が示唆された。また、価格判断の過程において、維持管理の状態が良好であると認識する購入者は、物件の探索を入念に行う傾向にあり、購入価格の適正さの認識を高める傾向にあることが示された。