城市化的中后期，由于城市资源分配的低效、不公和粗放，导致土地紧张、环境污染、社会不公等为代表的城市更新和住区衰退问题日显严重。本研究基于“城市-住区”的宏微观双重视角，探求城市更新政策决策和住区衰退演替与更新机理的理论与方法。通过梳理城市发展与更新理论的内涵和外延，对中国城市化进程中的主要问题及传统研究方法的理论脉络和局限性进行了阐述，同时对城市更新决策和城市住区衰退演替的理论与实践发展进行了综述。在分析城市更新系统的动力结构特性基础上，研究建立城市更新系统动力学指标体系、城市更新动力学总流图设计和城市更新决策系统动态模型，分析城市机能衰退的原因和演变机理。通过探讨城市旧城住区、城市老工业区和快速城市化地区中居住区典型更新模式及其对比研究，分别以中国不同区域、不同城市地区的典型住区发展为例，构建城市住区的发展模式、衰退机理和调控机制。在调查研究中，特别针对武汉市现存的典型历史住区、现代住区和当代住区的发展现状和存在问题进行了调查和评价分析，提出了针对武汉市不同住区特征的发展与保护更新对策。