缺失公平效率和市场作用的土地利益分配与产权流转机制已严重制约着城市土地盘活及效率提高。本研究首次揭示了城市土地用途变更及盘活制度变迁三阶段特征、制度缺陷；通过案例分析，全面剖析了三种典型用地的用途变更与盘活的制度需求及供求冲突；首次系统构建了城市土地用途变更与盘活的五大模式与八种产权流转方式及效率评价；分类研究了旧居住用地、老工业用地、工业园区和成片更新区域用途变更与盘活的产权流转及具体实施路径；全新构建了有利于利益分配归属分析的土地增值利益构成及成因；运用经济决策模型评价了不同利益分配方式的公平与效率关系；首次创新性提出了优先偿付基本利益与净增值梯级地价分享的土地利益分配方式；基于Shapley值法首次完成了单纯土地用途变更增值收益分配量化研究，结果表明，用途差价完全补交政府的政策不尽公平；政府应获得的用途增值收益30%；原产权人获得20%左右的收益、投资运营商获50%；基于Bootstrap-Elman模型首次完成了重建模式土地增值收益分配量化研究，第一梯级为土地收储用途增值，该部分将56.5%归属土地使用权人，第二梯级中土地产权人分享占比45.64%；基于SEM方法和神经网络模型探讨了城市土地利益分配初始分配和再次分配激励机制，结果表明地价（租）优惠激励与财政补贴激励正向盘活效应最为显著。本研究成果具有系统性和全面性，对破解国家土地增值分配难题和创新土地流转制度具有重要的理论价值和实践价值。