Real Estate Market Cycles and Optimal Timing for Investment

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2022年度は、昨年度に引き続き既存研究での複占競争モデルを発展させ、情報非対称性が開発タイミングどのような影響を与えるかについて分析を行っている。はじめに先行研究のモデルと同様に不動産開発に伴う獲得収益の複占モデルを構築し、各主体の直面する需要と投資費用に情報の非対称性、競争格差が存在する場合、複占モデルにおける先導者の投資時点にどのような影響を与えるかについて理論モデルによって分析している。そこでは、不確実性のある将来収益・将来費用の動的構造を明示的に扱い、開発時点でどのような差異が生じるかについて検討している。まずはじめにリーダーが既に開発投資を行った後のフォロワーの行動について考察し、フォロワーの最適投資時点を考察している。さらに、このフォロワーの行動を前提として、リーダーの開発投資の最適時点を明らかにしている。そこでは、不確実な将来収益・費用の相対価格が、十分に大きい場合はリーダーは先制的な開発投資を行い、独占的利益を得るが、相対価格が小さい場合は、いずれのデベロッパーも先制行動はとらないことを示している。つまり、相対的賃貸料が十分大きくなり、早期投資による不利益を埋め合わせるのに十分なプレミアム＝独占的利益が補償されない限りリーダーとして開発投資を実行することはない。一方、均衡においては市場の不確実性が大きくなるとフォロワーにとっては待機オプションの価値が高まる一方、不動産賃貸料、開発費用の相関が高くなると開発を早める効果があることを示している。加えて、リーダーとフォロワーの最適開発時点の時間差についてどのような傾向があるか、平均的な時間差を数値シミュレーションによって解析している。