市場価格データを用いた地価動向指数の提案と有効性の検討

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平成10年度は,平成9年度の研究成果から得られた知見をもとに東京都心部商業業務地と同様な方法を用いて,東京近郊部住宅地を対象に,短期的な地価予測が可能な地価動向指数を作成し,その有効性に関する検討を行った.具体的な内容は以下のとおりである.1. 平成9年度に引き続き,東京近郊部住宅地を対象に取引事例を収集し,実勢価格での地価動向分析を試みた.対象地域は東京都世田谷区で,半期ベースで期間別にクロスセクション地価関数を推定し,これを用いた定点地価データを作成した.この結果,住宅地においても市場価格に基づく定点地価の動向を分析することが可能となった.2. 1.で作成した東京近郊部住宅地における定点地価データをもとに,都心商業業務地と同様に短期予測可能な地価変動指数を作成し,その有効性に関する検討を行った.具体的には地図情報,交通ネットワーク等の変化による地点属性要因,経済成長および将来の予想地価の変化等の社会経済要因,土地税制,監視区域制度,総量規制等の制度的要因に着目した地価変動指数を提案している.本研究の指数は従来の予測指数と比較して,予測精度が高く,また,市場価格を対象としている点,地点ベースでの予測が可能な点,地点属性の変化と社会経済変動による変化を明確に分離して把握できる点などからより有効な予測方法であることを示している.