住宅の市場構造、所有・占有権、住宅政策が住宅の維持管理投資、品質に与える影響

住房市场结构、所有权/占用权和住房政策对住房维修投资和质量的影响

• 批准号: 15730116
• 负责人: 岩田 真一郎
• 金额: $ 0.96万
• 依托单位: University of Toyama
• 依托单位国家: 日本
• 项目类别: Grant-in-Aid for Young Scientists (B)
• 财政年份: 2003
• 资助国家: 日本
• 起止时间: 2003 至 2004
• 项目状态: 已结题
• 来源: https://kaken.nii.ac.jp/grant/KAKENHI-PROJECT-15730116/
• 关键词: 中古住宅市場; 転売外部性; 情報の非対称性; 転売; 維持管理投資; 所有権; 借家権; 借地権; 借地借家法; 住宅; 品質; 賃貸外部性; 費用便益分析

中古住宅市場では、買い手の情報不足により売り手の行った維持管理投資が転売価格に十分反映されないという転売外部性問題が生じる。本研究は、この転売外部性が持家所有者の維持管理投資や転売行動にどのような影響をもたらすかを分析した。持家所有者は、中古住宅購入予定者が観察できる維持管理投資と観察できない維持管理投資を実行する。ここで、中古住宅市場の転売外部性問題に直面する、将来、住宅を転売予定の所有者と、転売外部性に直面しない、転売予定のない所有者の最適化行動をそれぞれ理論モデル化し、住宅の維持管理投資にどのような相違が生まれるのかを検討した。その結果、転売計画のある所有者は、計画のない所有者に比べて、観察できない投資は減らすが、観察できる投資は増やす場合が存在することが明らかになった。すなわち、転売計画のある所有者は、住宅の中身より見た目を重視した投資行動をとる傾向にある。そして、観察できない投資の減少が、観察できる投資の増加を打ち消すほど大きい場合、両方の投資額を合計した総維持管理投資額は、転売外部性により減少することが明らかになった。さらに、転売外部性は、住宅の転売価格の低下を通じて、持家所有者の転売機会自体を減少させることを理論的に示した。次に、平成15年の住宅需要実態調査を用いて、中古住宅市場における転売外部性の影響を計測した。その結果、転売外部性が転売機会を阻害していることは確認できたが、その影響は小さく、有意ではなかった。しかし、転売外部性が総維持管理投資額を減少させていることは明らかになった。すなわち、将来、住宅の転売を考えている持家所有者と、今後も当該住宅に住み続けようと考えている持家所有者の総維持管理投資額を比較した結果、前者の金額が73%少ないことが確認できた。これは、日本においては、転売外部性問題が維持管理投資に関して深刻な影響をもたらしていることを意味する。

在二手住房市场中，存在转售外部性的问题，其中卖方进行的维护投资并未完全反映在转售价格中，因为买家缺乏信息。这项研究分析了这种转售外部性如何影响房主的维护投资和转售行为。房屋的所有者将实施维护投资，这些投资可以由潜在的二手购房者和无法观察到的维护投资观察到。在这里，我们从理论上建模了面对二手住房市场上的外部性问题的所有者的优化行为，他们计划将来在未来转售房屋，而那些不面对此类外部性并且不打算转售外部性并且不打算转售并不打算转售的业主，并且在住房维护方面进行了差异。结果表明，与没有计划的所有者相比，拥有转售计划的所有者可能会减少未观察到的投资，但可观察到的投资。换句话说，有转售计划的所有者倾向于采取强调外观而不是房屋内容的投资行为。有人揭示，如果不可观察的投资的减少足以消除可观察到的投资的增加，则由于转售外部性能，这两种投资的总维护投资金额将减少。此外，从理论上讲，转售外部性会通过下降房屋价格下降来减少房主自己的转售机会。接下来，我们使用2003年的住房需求调查来衡量二手住房市场上的外部性的影响。结果，已经证实，转售外部性抑制了转售机会，但效果很小，并不重要。但是，据透露，转售外部性减少了维护和管理的总投资。换句话说，当比较考虑将来将未来转售房屋转售的房主的总维护投资量与正在考虑将来继续居住在房屋的房主时，我们确认了前者的款项少73％。这意味着在日本，转售外部性问题对维护投资有严重影响。

项目成果

岩田真一郎: "賃貸外部性と賃貸権保護が建物の品質に与える影響(仮題)"季刊 住宅土地経済. 第54号. (2004)

岩田慎一郎：《租金外部性和租金权利保护对建筑质量的影响（暂定名）》《住房和土地经济季刊》第54期（2004年）。

住宅の品質と所有形態

住房质量和所有权类型

• 发表时间: 2004
• 期刊: 住宅土地経済 54
• 作者: 岩田真一郎;山鹿久木
• 通讯作者: 山鹿久木