私人による住環境保全の日米比較-土地利用制限約款の運用実態調査-

本研究は、日米の土地利用制限約款制度を定性的・定量的に比較することを目的としている。第2年度である本年度は、(1)日本の建築協定制度の機能を検討し、その費用便益分析を継続するとともに、(2)米国の土地利用制限約款制度に関する資料収集及び同制度の運用実態調査に予算を費消した。(1)については、第1年度から継続して、東京都世田谷区内の戸建住宅売買情報(約19,000件)をヘドニック法により分析した。地価データの分析に関しては、第1年度に引き続き、清水千弘・谷下雅義准教授の助言・指導を仰いだ。他方、(2)については、ロスアンジェルス市内の郊外住宅地の住宅所有者団体の役員、住民、不動産管理会社にヒアリングを行った。ただし、米国については地価データ等が入手できず、ヘドニック法による定量的分析は実施できなかった。本年度の成果は、以下の通りである。第1に、米国の土地利用制限約款を日本の建築協定と文面上比較すると、規制内容が建築物に限定されていないことを初めとして、様々な相違があることが判明した。しかしさらに、制度の運用面にまで留意するならば、約款はコンドミニアムやタウンハウスなど、様々な居住形態・所有形態と組み合わされて用いられており、そこでの共有空間の位置づけ、会費や共益費の徴収方法、管理会社の関与の態様など、運用に係る諸条件が制度のありようを大きく規定している事実が明らかになった。第2に、土地利用制限約款の費用便益分析であるが、東京都世田谷区内の建築協定に関するヘドニック分析の結果によれば、協定区域内は区域外と比較して有意に地価が高いことが明らかとなった。反面で、地区計画や緑地協定については、こうした関係は見られなかった。ここから、建築協定の策定・維持が地価上昇に影響を与えている可能性があることが判明した。

本研究は、日米の土地利用制限約款制度を定性的・定量的に比較することを目的としている。第2年度である本年度は、(1)日本の建築協定制度の機能を検討し、その費用便益分析を継続するとともに、(2)米国の土地利用制限約款制度に関する資料収集及び同制度の運用実態調査に予算を費消した。(1)については、第1年度から継続して、東京都世田谷区内の戸建住宅売買情報(約19,000件)をヘドニック法により分析した。地価データの分析に関しては、第1年度に引き続き、清水千弘・谷下雅義准教授の助言・指導を仰いだ。他方、(2)については、ロスアンジェルス市内の郊外住宅地の住宅所有者団体の役員、住民、不動産管理会社にヒアリングを行った。ただし、米国については地価データ等が入手できず、ヘドニック法による定量的分析は実施できなかった。本年度の成果は、以下の通りである。第1に、米国の土地利用制限約款を日本の建築協定と文面上比較すると、規制内容が建築物に限定されていないことを初めとして、様々な相違があることが判明した。しかしさらに、制度の運用面にまで留意するならば、約款はコンドミニアムやタウンハウスなど、様々な居住形態・所有形態と組み合わされて用いられており、そこでの共有空間の位置づけ、会費や共益費の徴収方法、管理会社の関与の態様など、運用に係る諸条件が制度のありようを大きく規定している事実が明らかになった。第2に、土地利用制限約款の費用便益分析であるが、東京都世田谷区内の建築協定に関するヘドニック分析の結果によれば、協定区域内は区域外と比較して有意に地価が高いことが明らかとなった。反面で、地区計画や緑地協定については、こうした関係は見られなかった。ここから、建築協定の策定・維持が地価上昇に影響を与えている可能性があることが判明した。