区分所有関係解消制度の国際比較を踏まえた日本での導入課題検討・政策効果の分析

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2014年6月に成立した「マンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律」による改正法である「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」におけるマンション敷地売却制度は、耐震性能不足マンションのみを対象とする制度ではあるものの、５分の４以上の多数決により、区分所有関係を解消する道を開いたものとして、評価することができる。しかし、同制度は、1981年の改正建築基準法による新耐震基準を満たしたマンションには適用されないため、同年以降に建築確認を受けた（すなわち概ね1982～1983 年以降に竣工した）マンションは適用対象外となってしまうほか、それより前に建築された高経年マンションであっても、耐震性能不足ではないもの、或いは、耐震性能不足であることを証明できないものは、多数決での区分所有関係解消の道が閉ざされたままになっている。このため、同制度が適用できないマンション類型ごとに、その再生手法や区分所有関係解消ニーズ等を調査・分析した。その結果、制度改正のための立法課題として、(1)解消決議について行政処分を介在させ取消訴訟の排他的管轄に服せしめること、(2)解消決議の要件は、一切裁量性のない客観的基準とすること、(3)解消決議には売渡請求制度を設けず、決議反対者が開発利益を顕在化させた時価での売渡により不公正な利益を享受できないようにすること、(4)解消の決議は議決権割合の 3 分の 2 以上の賛成で決議できる内容とすること等を摘出した。また、マンション建替えやマンション敷地売却に関して多大な影響を与えることにもなるマンション管理のあり方についても、研究を深めた。こうした研究内容を平成28年４月16日に都市住宅学会関西支部において「我が国のマンション再生法制の課題と問題点～権利関係調整の観点から～」との演題で報告している。