利潤推計モデルによる地価と分譲マンション市場の動的連関構造解析

使用利润估算模型分析土地价格与公寓市场之间的动态关系

• 批准号: 04650561
• 负责人: 中園 眞人
• 金额: $ 0.83万
• 依托单位: Yamaguchi University
• 依托单位国家: 日本
• 项目类别: Grant-in-Aid for General Scientific Research (C)
• 财政年份: 1992
• 资助国家: 日本
• 起止时间: 1992 至 无数据
• 项目状态: 已结题
• 来源: https://kaken.nii.ac.jp/en/grant/KAKENHI-PROJECT-04650561/
• 关键词: 住宅市場; 分譲マンション; 地価; 利潤; 住宅立地

1.昭和43年〜平成2年の期間に福岡市において供給された民間分譲マンション(1600棟)について資料収集を行い、立地属性(立地場所・用途地域・敷地面積・建蔽率・容積率)、建物属性(構造・階数・延床面積・住戸数・住戸タイプ・住戸専有面積)、経済属性(分譲価格・完売期間)に関するデータベースを構築した。また昭和59年〜平成2年供給分については、地価データも作成した。2.立地属性及び建物属性を指標とした因子分析を行い、次いで4軸までの因子負荷量を用いたクラスター分析により、マンションを10タイプに類型化した。この類型と用途地域・供給時期との関係を検討した結果、小規模開発ワンルーム型と郊外立地の標準世帯向け3LDK型が昭和60年以降急増しているが、一方商業地域での高密度開発3LDK型と市街地周辺での3DK型が昭和60年を境に大幅に減少している現象を明確に捉えることができた。3.利潤推計モデルを構築し、昭和59年〜平成2年に供給された物件を対象に分譲価格構成(土地費率・建築費率・利潤率)を算定し、その経年変動分析を行った結果、小規模開発ワンルーム型では地価高騰の影響により都心部の利潤率が低下し、逆に住居地域の利潤率のほうが高くなり立地の郊外化の要因となった事、同様に標準世帯向け3LDK型も住居系地域の利潤率のほうが高く、商業系地域での供給減少をもたらした事を検証した。4.この利潤率を規定する主要因は地価と供給住戸タイプであり、特に昭和63年以降は地価の影響が強まり、逆に都市計画上重要な役割を果たす用途地域との相関が弱まっている事を明らかにした。今後の課題として、地価データベースを拡充した上で類型毎に時系列変動要因を明らかにする事が必要である。

1. During the period from Showa 43 to Heisei 2, Fukuoka City's civil distribution network (1600 buildings) was included in the data collection, site attributes (site, use area, land area, construction rate, capacity rate), building attributes (structure, grade, bed area, number of residents, residence area), and building attributes (distribution and completion period).また昭和59年〜平成2年供给分については、地価データも作成した。2. Site attributes and building attributes are classified into four categories: The type, application area, supply period and relationship were discussed. The results showed that the small-scale development type, the standard world trend of the rural site, the 3LDK type, and the high-density development of the commercial area, the 3LDK type, the 3DK type, and the 60 years of the city were significantly reduced. 3. Profits are calculated by dividing the structure of the project, Showa 59-Heisei 2, and the supply of goods into categories.(Land rate, building rate, profit margin) Calculation, annual dynamic analysis, small scale development, high profit margin, low profit margin, high profit margin, low profit margin, high profit margin, high profit margin, low profit margin, high profit margin, high profit The supply of business is decreasing. 4. This profit margin regulation is mainly due to the strong influence of land supply and housing supply since 1963, and the negative influence of urban planning on important service and effect, and the weak influence of land use and business. In the future, we will focus on the following topics: