駅前市街地への内向型スプロールに対応する居住環境マネジメントと地域ガバナンス

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駅前市街地は従来商業系用途地域に指定されており、その中で近年は、交通利便性の高い立地環境からマンション建設が増加している。商業系用途地域は住居系用途地域と比較して建築形態規制が緩く、マンションの高密度な立地も可能であり、地域によっては高層・超高層住宅の林立する市街地への変容が懸念される。そこで本研究では、都市計画学・住宅学で検討されてきた住環境マネジメントの考え方を援用し、こうした課題への予防的解法の構築を目指して、下記の研究に取り組んだ。１）現状分析：1995-2015年に営業が確認された全国8,309の鉄道駅を対象に、国勢調査基本単位区集計人口に基づき駅周辺地域の人口データベースを構築した。これによる人口分析の結果、①全国の駅勢圏人口は1995~2015年間で約600万人増加、②特に駅勢圏人口の増加が著しい大都市圏郊外では、駅から600m圏内且つ商業地域内での人口増加が顕著であると判った。２）手法整理：駅前市街地における居住環境改善に適用可能な手法として、規制誘導が法的に担保される地区計画、建築協定、特別用途地区、高度地区を対象に、商業系用途地域における運用事例を整理した。住宅の過剰立地を抑制する用途別容積率規制や、住環境を担保する為の隣棟間隔確保等の形態規制が確認された。３）事例分析：地域で独自のルールを策定し、駅前市街地内の適切な住宅立地誘導や居住環境整備を進める地域として、滋賀県守山駅と千葉県柏駅周辺地区の事例を調査した。守山駅周辺地区ではマンションの過剰立地を抑制するため市条例や高度地区等で新築住宅の建設方法にルールを課し、柏駅周辺地区ではマンション立地を促進しつつも、エリアマネジメント組織により、居住者等の憩いのスペースとして空地の利活用を図る取組みが確認された。以上を踏まえ、駅前の既成市街地で適用可能な居住環境改善手法について考察した。