地価変動の波及と都市システムとの関連に関する研究

点击翻译按钮获取中文摘要

1,本研究では、東京特別区における商業地地価の上昇に端を発した地価変動が、同じく東京を中心に形成されてきたわが国の都市システムに沿って波及した、という仮説を検証し、それに整合しない部分がいかなる要因によるものであるかを明らかにした。分析は地価変動に関連する諸現象を整理し(本学紀要17-2で公表)、それらが1980年代における都市システム再編の中でどのように位置づけられるかを考察することによって進められた。ひの結果は以下のようにまとめられる。(1)1983年および1984年に発生した東京特別区の商業地地価上昇は、都庁の移転による土地利用価値の上昇を主要因とするものであったと考えられるが、その後は土地の連続性に起因する隣接効果によって東京大都市圏全体の地価上昇に発展した(本学紀要16-2で公表)。(2)東京の地価上昇は、地方都市に波及したが、その波及は土地の連続性によるものではない。本研究ではこれを地価変動の階層効果と呼び隣接効果と区別した。(3)地方大都市への階層効果は、地価上昇のタイム・ラグから確認することができた。広域中心都市あるいはその次位階層に位置する都市群については、同一階層内で相対的に規模の小さな都市ほど高い地価上昇幅を示すといった規則性が指摘され、それは投資の回収効率の良さから説明されうる。(4)地方中小都市においては、階層効果を確認することはできなかった。これについては、資本投下が地方ブロックの拠点となる大都市に集中したためと考えられるほか、市街地面積の狭い地方中小都市では局地的現象がその都市全体の地価変動に反映されやすいことにも原因がある(本学紀要17-1、日本都市計画学会論文集30で公表)。2,本研究の総括は、科研費報告書として現在印刷中である。また、本研究では近年における地価の下落に関する分析を行っていない。このテーマについては、平成8年度の科研費を申請中である。